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裁判缺席的地产风云榜房产动态世纪金融

日期:2019-2-21(原创文章,禁止转载)

裁判缺席的地产风云榜

时间:2014-1-18 0:14:45   2014年1月1日天津癫痫病治疗中心,克尔瑞信息集团与中国指数研究院,同时公布房企销售排名榜单。榜单甫一公布,就因万达集团销售额出现457亿元的巨大差距,引发空前热议。   数据打架   一份房企的销售排行榜,是怎样出炉的?   易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱在自己的微信上,分享着那段让他难忘的经历:从2013年12月15日开始,一直到31日晚上12点,围绕榜单,易居旗下克而瑞研究中心的数据统计工作就没停止过。最后一刻,中信地产又披露一单23亿元现房团购,也使其销售金额最终达到445亿元,略超招商、力压富力,站到第14位。   “大概都到了晚上10点,还不断有企业打来电话报业绩。”工作在克尔瑞研究中心的刘子聪表示,那天做得最多地,就是不断地修正销售额数据。   这份颇费周折的《2013年中国房地产企业销售TOP50》榜单,在2014年第一天的凌晨发布。榜单数据显示,与2012年相比,千亿级别以上房企数量由3家增加至7家,万达、中海、果洛藏族自治州久治县那个医院治疗母猪疯最好碧桂园与恒大4家房企强势进入,超大型企业竞争格局加剧。其中,万科以1740.6亿元销售额居首,万达则以1301.1亿元摘得探花位置。   同一天,中国指数研究院发布的《中国房地产销售额百亿企业榜》数据,却与前者出现重大差异。这份截至2013年12月31日的监测结果显示,万科以1776亿元领衔榜单,与绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业组成千亿俱乐部。万达则并未进入千亿家族,以844亿元销售额居于第二梯队。   两份榜单中,商业地产龙头企业万达集团的销售额,出现了457亿元的巨大差异。万达过没过千亿元,千亿房企到底是七家还是六家,应该信谁?丁祖昱直言:“如此大的差距,孰对孰错,可能也只有万达能给出最终的意见。”   万达集团并未就销售额给出回复。但在10天后的万达集团2013年工作总结会议上,透过王健林的手稿,外界获悉了万达的营收情况。20治疗癫痫病方法都有什么13年万达资产3800亿元,同比增长27%;收入1866亿元,完成年计划104%,同比增长31%。万达商业地产公司收入1456亿元,完成计划106%,同比增长32%;其中地产业务收入1262.5亿,同比增长24.5%。   一个小插曲是,由克尔瑞信息集团公布的《2013年前三季度房企销售金额TOP50》榜单里,万达销售额仍以580亿元位居第7位。最后一季度,实现座次从7到3,销售额720亿元的大跨越,引来保利地产(行情,问诊)广东公司董事长余英的质疑。他更是贴出三季度及年度销售TOP50两份榜单,指出个别企业第四季度增长数据异常。“12月28日泰禾一号街区开盘,三天网签都签到两三点钟,因为必须赶到31号前才算数,小孩都累趴下去了。”泰禾集团(行情,问诊)品牌总监沈力男,却为年底两张盘点房企销售额的榜单都没入选十分委屈。他表示,大家实际是为荣誉而战,结果“折腾半天,一个榜单都没上,脸上没光”。   他所在的公司,在2013年以拿地凶猛著称,也收获不俗业绩,其公告显示,全年累计销售合同金额124.44亿元,同比上升100%。而百亿企业榜和销售额TOP50门槛分别为100亿元和118.1亿元。“榜单的差池,也让销售额这个本该严肃的事变得不严肃了。”沈力男表示。   金融街(行情,问诊)控股北京公司,也在一份房企北京地区销售额的排行上榜上无名。包括写字楼、住宅销售在内,金融街控股2013年在京销售收入到161亿元,其中写字楼销售收入超过135亿元,“主要来自写字楼整栋出售,都已经过公司公告”。金融街控股相关负责人表示,去年就已经是北京地区的第一名,但没入选榜单,说明游戏规则不一样,没必要苛求。   争议的背后,是多家房企业绩突飞猛进,成绩亟待得到认可的事实。克尔瑞与中国指数研究院报告指出的同一情况是,百亿销售额房企数量已从2012年的50余家增至2013年的超过70家。兰德咨询总裁宋延庆表示,2013年百强企业市场占有率将达到30%,2015年这一数字将超过1/3。   裁判缺位?   销售额榜单数据打架的问题,出在数据统计口径上。   中国指数研究院制定榜单的数据来源是,300个城市的销售监测数据,企业已发布的业绩公告,并参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统计。企业销售额则以商品房为统计口径,“以当地房管局备案的合同签约额为准。”中国指数研究院一位负责人对记者表示,上市房企往往很难在1月1日便公布上一年全年销售额,所以榜单更多地仍是依靠自身监控和预测系统,非上市房企更是如此。“交定金的就算。”刘子聪表示,克尔瑞榜单数据来源依托自己覆盖全国288个城市所有项目信息的系统。为保证数据精确,很多合作项目克尔瑞尽可能分清权益,但目前尚不能全部分清。另外,因榜单影响力大,开发商重视,往往有专人对接克尔瑞,在我们榜单公布前一个月的20号左右,给我们报销售额数据,这个数据将作为主要数据来源的修正,万达也是如此。   他进一步解释,哪怕少数上市公司会按期发布自己的销售数据,在最终确定数据时仍是以克尔瑞的监测数据为主。这个监测数据,输入一个时间节点便可呈现。另外,如果克尔瑞的监测数据和企业报上来的数据相差不大,最后会用克尔瑞自己的数据。如果差别较大,则需企业给出理由,是否存在我们没有监测到的城市,确定合理的情况下用他的数据。原则是看哪个更权威。“两份榜单公布的数据都对,只是统计口径和标准不同。”宋延庆表示,销售额虽比不上营业收入和净利润两项核心指标重要,但治疗女性癫痫需多少钱也是最显性的规模化指标之一,备受房企关注。但在万达销售额数据上似乎前者又更为准确。因为,商业地产不乏销售产品转为持有资产,却换算成销售额的情况。   由中国房地产业协会经营管理委员会和兰德咨询联合发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书·2013》中,对排行榜的数据之争总结原因为,首先指标口径不统一。有的是合同销售额,有的是协议销售额。其次是进行权益切分,重复计算现象较普遍。第三,也是最为重要的一点,销售额数据是未经正式审计、企业自行发布的。在正式发布“财报”中,多数企业不公布期内销售额数据。   为了验证销售额在财报中的公布情况,宋延庆把2013年4月上市房企的2012年年报翻出来,发现沪深A股有20%不提当年的销售额,港股这一比例则为80%-90%。宋延庆还指出,根据会计准则和证监会的规定,是允许企业不提销售额的。这也意味着,销售额不经审计就可发布。而非上市公司或未全部上市的公司,销售额到底多少,外界更是难以估测。   另外,为销售业绩预留粮草,销售额内部调整的情况也并不鲜见。如某项目年内实际销售额10亿元,可能会只统计7亿元,另外3亿元会转移到下一年。正因为有如此情况,企业统计销售额和网签销售额也会出现不一致。   沈力男指出,目前从事房企销售排名的机构不乏商业属性,难免有商业利益的诱导因素。另一方面,销售额又应是极其严肃的一项数据,一旦树立一个不合理的统计坐标,很可能会伤害企业,甚至会对政府调控政策的出台方向和力度造成误导。   (文中刘子聪为化名)

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